Reforma de la LAU por el RDL 29/2026: guía técnica para propietarios, inquilinos y agencias inmobiliarias

Resumen: qué ha cambiado en el alquiler en España en octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026, con especialidades. Reforma la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) a través de su artículo 3 e introduce además cambios procesales, fiscales, registrales y medidas extraordinarias. Aparte, el Real Decreto-ley 28/2026 contiene previsiones diferidas al 15 de noviembre de 2026, cuya convalidación y régimen transitorio conviene verificar antes de aplicarlas.

Estado de tramitación: el nombre oficial de la norma es Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Recupera, ampliado, el contenido del RDL 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026. Está en vigor, pero debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026. A 24 de octubre de 2026 no constaba su convalidación ni su derogación; si no se convalida, queda derogado.

Los cambios más relevantes para quien alquila, compra o asesora son estos:

• Nace una doble categoría de alquiler residencial: vivienda habitual y vivienda temporal, ambas con modalidad de arrendamiento parcial por habitaciones.
• El alquiler de temporada deja de ser un cajón de sastre: exige causa real y acreditable, carga de la prueba en el arrendador y una duración de más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización no pueden repercutirse al inquilino en arrendamientos residenciales.
• La actualización de la renta se vincula al índice IRAV, y se endurecen los límites en zonas tensionadas y en el alquiler por habitaciones.
• Se prohíbe renunciar al derecho de tanteo y retracto del arrendatario y se regula la venta conjunta de viviendas.
• Aparece un régimen sancionador vinculado a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con multas de hasta un millón de euros.
• Se activan suspensiones de desahucio y una enervación extraordinaria para hogares vulnerables, y una restricción de ciertas adquisiciones hasta el 31 de diciembre de 2030.

Regla de trabajo para profesionales: fecha del contrato + modalidad real + norma vigente + disposiciones transitorias. Ninguna operación debería asesorarse sin cruzar estos cuatro factores.

La reforma de la LAU en cifras

Estos son los plazos, porcentajes y umbrales clave de la reforma, con el precepto que los regula.

Marco normativo: dos decretos-ley con calendarios distintos

Uno de los errores más frecuentes es mezclar ambas normas. El RDL 29/2026 es el que ya está en vigor desde octubre. El RDL 28/2026 recoge previsiones diferidas al 15 de noviembre de 2026, por lo que no se debe anticipar su vigencia.

Para cualquier contrato conviene comprobar la fecha de celebración, las reglas transitorias y el régimen específico antes de modificar cláusulas o asesorar sobre vencimientos, renta, gastos o garantías.

Definiciones: vivienda habitual, vivienda temporal y habitaciones (arts. 2 a 5 LAU)

Artículo 2. Se considera arrendamiento de vivienda habitual el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. La reforma introduce además el concepto de arrendamiento de vivienda temporal, que también puede ser parcial. Desaparece del texto la referencia a la "necesidad permanente" de vivienda.

Artículo 3. El alquiler para uso distinto del de vivienda mantiene la actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, pero se eliminan la mención específica a los alquileres de temporada y a la actividad recreativa. Quedan en todo caso excluidos los arrendamientos cuyo objeto sea el alojamiento u hospedaje de personas.

Artículo 4. El texto consolidado ordena el régimen aplicable en seis apartados: normas imperativas (títulos I y IV), autonomía de la voluntad para vivienda dentro del título II, régimen del uso distinto del de vivienda (título III), exclusión expresa de preceptos, sumisión a mediación o arbitraje y señalamiento de dirección electrónica para notificaciones. El texto consolidado ya no recoge la excepción previa para viviendas de más de 300 m² o de renta superior a 5,5 veces el SMI anual.

Artículo 5. Entre los arrendamientos excluidos de la LAU, la cesión turística se amplía a la totalidad o parte de la vivienda y se fija que su duración máxima, que determinan las administraciones competentes, no podrá superar los treinta y un días. Se añade una letra f): la cesión de habitaciones o estancias por entidades del tercer sector de acción social en programas de acogida o inclusión, sin finalidad lucrativa y por la duración del programa.

Alquiler temporal: el nuevo test de calificación jurídica (arts. 7 y 9 bis LAU)

La reforma obliga a pasar cada contrato de temporada por un test de cuatro pasos:

1. Causa. El contrato debe prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario, que ha de ser un desplazamiento real desde su domicilio habitual (art. 7).
2. Prueba. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre el arrendador. Sin causa de temporalidad debidamente prevista, el contrato pierde su naturaleza temporal y se somete al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos a la formalización.
3. Duración. Según el nuevo artículo 9 bis, la duración es libremente pactada pero debe ser superior a treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, en atención a las causas que lo motiven. Cabe prórroga por acuerdo expreso mientras subsista la causa.
4. Cadenas de contratos. Si la duración excede de doce meses sin justificación, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como contrato de vivienda habitual, con aplicación íntegra de los artículos 9 y 10.

El artículo 9.4 aclara que el plazo mínimo y las prórrogas de los apartados anteriores no se aplican al alquiler temporal, que se rige por el artículo 9 bis.

Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU)

• En vivienda habitual se mantiene: tras seis meses y con treinta días de preaviso.
• En vivienda temporal, el arrendatario puede desistir transcurrido un mes desde la formalización, con diez días de preaviso.
• En ambos casos, el desistimiento no genera indemnización a favor del arrendador. Desaparece el pacto indemnizatorio que el texto anterior permitía.

Alquiler por habitaciones: no es una vía de elusión

La reforma contempla expresamente el arrendamiento parcial en las modalidades habitual y temporal. Esto implica:

• Calificar cada contrato por su finalidad efectiva: habitual o desplazamiento temporal justificado.
• Respetar el artículo 17.9: la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente no puede exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican además los límites de los apartados 6, 7 y 8.
• Verificar habitabilidad, gastos de gestión, fianzas y normativa autonómica aplicable.
• En contratos temporales anteriores a la reforma, revisar la disposición transitoria octava antes de aplicar automáticamente las nuevas reglas.

Duración y prórrogas en vivienda habitual (arts. 9 y 10 LAU)

La duración mínima protegida sigue siendo de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si es persona jurídica. Tras ese periodo, el artículo 10.1 prevé prórrogas anuales obligatorias hasta un máximo de tres años más, salvo preaviso de cuatro meses del arrendador o de dos meses del arrendatario.

Recuperación por necesidad (art. 9.3). Una vez transcurrido el primer año y siendo el arrendador persona física, no procede la prórroga obligatoria si al celebrar el contrato se hizo constar expresamente la necesidad de ocupar la vivienda para sí, familiares en primer grado o cónyuge en los supuestos legales. Exige comunicación con al menos dos meses de antelación. Si no se ocupa en tres meses, el inquilino puede optar entre ser repuesto por hasta cinco años o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente hasta completar cinco, salvo fuerza mayor.

Prórrogas extraordinarias (art. 10.2 y 10.3).

• Por vulnerabilidad social y económica, a solicitud del arrendatario, por un máximo de un año y con informe de servicios sociales emitido en el último año. Es obligatoria para grandes tenedores salvo nuevo contrato.
• En zona de mercado residencial tensionado, por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo pacto distinto, nuevo contrato con las limitaciones de renta aplicables o recuperación por necesidad comunicada conforme al artículo 9.3.

Sobre la prórroga extraordinaria propia del RDL 29/2026 (hasta dos años, por anualidades y previa solicitud, con requisitos de pago de los ocho meses anteriores), la prórroga del artículo 10.3 en zona tensionada es preferente e incompatible con ella. No conviene confundir no renovación ordinaria, recuperación por necesidad y el régimen indemnizatorio futuro del RDL 28/2026.

Renta, actualización y gastos (arts. 17, 18 y 20 LAU)

Renta inicial y zonas tensionadas (art. 17)

• Apartado 6: en zona tensionada, la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta de vivienda vigente en los últimos cinco años, tras aplicar la actualización anual. Ya no se limita a "vivienda habitual". Se prohíbe repercutir al inquilino nuevas cuotas, gastos generales, servicios, impuestos o tasas no recogidos antes. Solo se admite un incremento máximo del 10 % en supuestos tasados: rehabilitación reciente, mejora de eficiencia energética con ahorro del 30 % de energía primaria no renovable, mejora de accesibilidad o contrato de diez o más años.
• Apartado 7: los grandes tenedores en zona tensionada, y las viviendas sin contrato en los últimos cinco años cuando así lo recoja la resolución ministerial, quedan sujetos al sistema de índices de precios de referencia, sin posibilidad de eludirlo repercutiendo gastos.
• Apartado 8: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir más que el IRAV anual.
• Apartado 9: límite agregado para el alquiler por habitaciones, explicado arriba.

Actualización de la renta (art. 18)

El nuevo índice de referencia es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que sustituye al Índice de Garantía de Competitividad y al IPC como índice supletorio y como tope. Hay que diferenciarlo del SERPAVI, que se usa para los límites de renta en zona tensionada. La disposición final sexta del RDL 29/2026 establece un límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el índice, no hay incremento; en los demás casos, se aplican las reglas de pacto y un límite subsidiario del 2 %.

Gastos y honorarios de intermediación (art. 20)

Es probablemente el cambio más sensible para las agencias.

• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización: no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. Incluyen cualquier servicio derivado de la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
• Los servicios realmente independientes y voluntarios solo pueden ir a cargo del inquilino si los solicita por escrito, tras ser informado de su carácter opcional y de su coste.
• Tributos: no pueden imponerse al arrendatario salvo que tenga la condición de obligado tributario.
• Comunidad: en edificios que no están en propiedad horizontal no se pueden imputar gastos de comunidad al inquilino.
• Los gastos generales exigen pacto escrito y cuantificación anual; los suministros individualizados por contador son siempre del inquilino.
• Este régimen alcanza a vivienda habitual, temporal y habitaciones. Locales y oficinas conservan mayor margen de pacto.

Conservación de la vivienda (arts. 21 y 21 bis LAU)

El arrendador conserva la habitabilidad sin poder elevar la renta. Si el arrendatario comunica daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, puede requerir la reparación por escrito con presupuesto razonable. El arrendador dispone de quince días naturales para aceptar, proponer alternativa o ejecutar. Sin respuesta o con negativa injustificada, el inquilino puede ejecutar las obras y descontar su coste de las rentas futuras, siempre que sea razonable y esté documentado.

En vivienda temporal, el nuevo artículo 21 bis atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario, con un plazo de respuesta de cinco días hábiles.

Fianza y garantías (art. 36 LAU)

Además: no puede exigirse al arrendatario residencial la contratación de seguros de impago ni coberturas análogas. A la finalización del contrato, las partes deben firmar un documento de finalización que refleje el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado.

Formalización por escrito (art. 37 LAU)

A instancia del arrendatario, la formalización por escrito es obligatoria. El incumplimiento no afecta a la validez del contrato verbal, pero puede generar responsabilidades administrativas conforme a la legislación sectorial.

Derecho de adquisición preferente en la compraventa (art. 25 LAU)

Para quien interviene en la venta de una vivienda alquilada, estos son los cambios clave:

• Ventas conjuntas: la notificación debe expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados. El tanteo y el retracto no decaen si la vivienda es jurídicamente individualizable.
• Precio imputable: se calcula por distribución proporcional con criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente. Son ineficaces frente al inquilino las asignaciones de precio destinadas a obstaculizar su derecho.
• Renuncia: las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario al tanteo y retracto. Desaparece la posibilidad de renuncia con preaviso de treinta días.
• Registro: la escritura debe hacer constar el precio imputado y sus criterios para poder inscribir la venta.

Recomendación práctica: preparar el soporte documental completo antes de elevar a público e inscribir la compraventa.

Resolución del contrato (art. 27 LAU)

La reforma mantiene las causas de resolución del arrendador y del arrendatario, pero adapta la causa del apartado 2.f): ahora se refiere a que la vivienda deje de destinarse a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien la ocupe, en lugar de la "necesidad permanente". Se mantiene la resolución de pleno derecho para arrendamientos inscritos mediante requerimiento judicial o notarial.

Nuevo régimen sancionador: Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (arts. 38 a 51 LAU)

Los antiguos artículos 38 a 40, derogados en 2000, se reutilizan para un régimen sancionador dirigido a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028.

• Infracciones muy graves: no recoger y transmitir los datos mensual o trimestralmente a la Ventanilla Única Digital.
• Infracciones graves: transmitir datos incompletos o inexactos.
• Infracciones leves: no interconectarse con la Ventanilla o cumplir fuera de plazo.
• Sanciones: un millón de euros (hasta el 2 % del volumen de negocio global anual) para las muy graves; quinientos mil euros (hasta el 1 %) para las graves; cien mil euros para las leves. Pueden añadirse medidas correctoras y publicación en el BOE.
• Procedimiento: pago voluntario en veinte días naturales con reducción del 50 % en el procedimiento abreviado, u ordinario con alegaciones. Recurso de reposición potestativo en un mes.

Este régimen se entiende sin perjuicio de las competencias autonómicas y locales en vivienda, turismo, consumo y urbanismo.

Desahucios y vulnerabilidad

El RDL 29/2026 distingue dos vías jurídicas que no deben confundirse:

1. Suspensión del procedimiento (arts. 2.1 a 2.3). El artículo 2.1 prevé la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 frente a determinadas entidades adquirentes de inmuebles o carteras de créditos impagados, con vulnerabilidad acreditada y sin alternativa habitacional. El artículo 2.2 regula la suspensión para otros demandantes: revisable cada doce meses, con alzamiento por causas legales y un máximo de tres años desde su acuerdo.
2. Enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC, introducido por el artículo 5.Dos). Secuencia: demanda de desahucio por impago y acreditación de vulnerabilidad; plazo máximo de dos meses para que la administración ofrezca alternativa habitacional o pague o consigne la deuda; si paga, hay enervación, terminación del procedimiento y continuidad del contrato; si no actúa, subrogación administrativa en la deuda con los efectos procesales previstos.

La disposición transitoria segunda afecta a procedimientos y lanzamientos en curso no ejecutados. El artículo 5.Uno añade información exigida en las demandas de ejecución hipotecaria (art. 685.2 LEC).

Compensación: en los supuestos previstos se compensa la renta contractual no percibida, los suministros impagados y las costas procesales. No se indemnizan lucro cesante hipotético ni daños morales. Hay excepciones, entre ellas la protección del demandante persona física titular de dos o menos viviendas.

Compraventa, gran tenedor y restricción de adquisiciones

Restricción de adquisiciones (art. 1 RDL). Hasta el 31 de diciembre de 2030 se limitan determinadas adquisiciones por las entidades comprendidas en el precepto cuando la contraprestación sea inferior al 70 % del valor de mercado fijado por tasación independiente. Existen excepciones tasadas, incluidas finalidades sociales, y algunas dependen del Código de Buenas Prácticas. No equivale a una prohibición universal de descuentos ni de toda compraventa de vivienda arrendada.

Gran tenedor (art. 3.k de la Ley 12/2023). Es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² residenciales, sin contar garajes ni trasteros. En zona tensionada, la comunidad autónoma puede fijar el umbral en 5 o más inmuebles con motivación expresa. La reforma aclara que:

• Se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades.
• Una única finca registral con varias viviendas computa por cada unidad residencial, aunque no exista división horizontal inscrita. Un edificio de 12 viviendas en una sola finca puede computar como 12 inmuebles.

Fiscalidad y vivienda turística: mapa de medidas

El RDL 29/2026 incorpora modificaciones en IRPF (reducciones de rendimientos del alquiler y deducciones vinculadas a vivienda habitual), IVA (estancias de corta duración y vivienda protegida), IBI (recargos municipales bajo requisitos legales para vivienda turística y desocupación), SOCIMI y plusvalía municipal. En Baleares conviene distinguir la fiscalidad estatal de las licencias y de la normativa autonómica turística, urbanística y de propiedad horizontal.

Checklist: cinco comprobaciones que evitan errores

1. Fecha y vigencia de la norma: RDL 29/2026 (8 de octubre de 2026) frente a las previsiones del RDL 28/2026 (15 de noviembre de 2026).
2. Calificación real del contrato: habitual, temporal, habitación o uso distinto, según su finalidad efectiva.
3. Régimen económico y gastos: renta, IRAV, honorarios, tributos, fianza y garantías.
4. Documentación de la vulnerabilidad: informes de servicios sociales y acreditaciones procesales.
5. Derechos y cargas en la compraventa: tanteo, retracto, precio imputado, inscripción y restricciones de adquisición.

Qué implica la reforma de la LAU para Baleares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera)

En las Islas Baleares confluyen tres factores que hacen especialmente relevante esta reforma: la fuerte presencia del alquiler de temporada y turístico, el mercado de alquiler por habitaciones y la existencia de normativa autonómica propia en turismo, vivienda y urbanismo. La reforma estatal se aplica sin perjuicio de esas competencias. Las agencias, propietarios y gestores de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera deben revisar sus modelos de contrato de temporada, sus cláusulas de gastos y sus honorarios antes de formalizar nuevas operaciones.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor la reforma de la LAU de 2026?

El RDL 29/2026 se publicó el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026, con especialidades. El RDL 28/2026 contiene previsiones diferidas al 15 de noviembre de 2026.

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?

Debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses, siempre que exista una causa real y acreditable de desplazamiento temporal. Si se exceden los doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se recalifica como vivienda habitual.

¿Puede una inmobiliaria cobrar honorarios al inquilino?

En arrendamientos residenciales, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corresponden al arrendador y no pueden trasladarse al inquilino directa ni indirectamente. Solo caben servicios realmente independientes y voluntarios solicitados por escrito, con información previa de su coste.

¿Qué fianza se puede pedir en un alquiler de vivienda?

Una mensualidad de fianza legal más hasta dos mensualidades de garantía adicional en vivienda habitual. En vivienda temporal, hasta una mensualidad de garantía adicional. No se puede exigir un seguro de impago al inquilino residencial.

¿Puede el inquilino renunciar al derecho de tanteo y retracto?

No. La nueva redacción del artículo 25.8 de la LAU prohíbe pactar la renuncia del arrendatario.

¿Qué índice se usa ahora para actualizar la renta?

El IRAV, Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. No debe confundirse con el SERPAVI, que se utiliza para los límites de renta en zonas tensionadas.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

La persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² residenciales. En zona tensionada, la comunidad autónoma puede reducir el umbral a 5 o más inmuebles.

¿Está convalidado el RDL 29/2026?

A 24 de octubre de 2026, no. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, ya que las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre. Si no se convalida, queda derogado.

¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026?

Los arrendamientos de temporada celebrados antes del RDL 29/2026 siguen considerándose de uso distinto del de vivienda y, en principio, conservan su régimen anterior. Antes de prorrogarlos o renovarlos, revise la disposición transitoria octava.

¿Puede el inquilino descontar de la renta el coste de una reparación?

Sí, en ciertos casos. Si el inquilino pide por escrito una reparación que afecta a la habitabilidad, seguridad o salubridad y el arrendador no responde en 15 días naturales o se niega sin justificación, puede hacer la obra y descontar su coste de las rentas futuras, siempre que sea razonable y esté documentado.

Autor: Daniel Sánchez de la Blanca Alarcón agente inmobiliario experto en el mercado inmobiliario de Sóller, agente 97 en la asociacion COAPI Baleares inscrito en Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de les Illes Balears Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de les Illes Balears (ROAIIB):GOIBE617998/2024

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823); Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003); Resolución de derogación del RDL 26/2026 (BOE-A-2026-20526); Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda; Ley de Enjuiciamiento Civil; Reglamento (UE) 2024/1028.