Bajada de la oferta de alquiler en toda España

Bajada de la oferta de alquiler en España

Han pasado siete meses desde que se implementó la Ley 12/2023, orientada a salvaguardar el derecho a la vivienda, y el paisaje inmobiliario ha experimentado transformaciones notables. Más allá de las previsiones, los efectos se han diseminado entre arrendadores, inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias.

Siete meses después de la puesta en marcha de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, en defensa del derecho a la vivienda, surgen efectos discernibles en el ámbito inmobiliario como resultado de su aplicación. Aunque los expertos anticipaban repercusiones negativas para los arrendadores, estas también se han extendido a inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias.

Algunos de estos efectos eran previsibles, como el aumento de la incertidumbre legal al ralentizar los procedimientos de desalojo de ocupantes ilegales, las disparidades sociales y económicas entre las comunidades autónomas que deciden aplicar o no la Ley de Vivienda, o el impacto adverso para los promotores inmobiliarios al tener que incrementar las cesiones de edificabilidad para viviendas protegidas.

Sin embargo, una de las consecuencias que suscita mayor interés es la inquietante reducción de más del 30 % en la oferta de propiedades en alquiler, un aspecto preocupante dado que uno de los objetivos de esta legislación era expandir la oferta de alquiler, siendo precisamente lo contrario lo que ha generado.

¿Cuáles son las razones detrás de esta disminución en la oferta de alquiler? Una de las razones principales detrás de este declive es la restricción en la actualización y elevación de la renta de alquiler, así como la inseguridad del arrendatario.

La limitación de la capacidad del propietario para aumentar libremente el importe a pagar por el inquilino en concepto de renta, entre un contrato de arrendamiento y el siguiente, en caso de que la vivienda esté en una zona de mercado tensionado, constituye una de las causas principales de esta caída en la oferta de alquileres. En estos casos, de acuerdo con el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta acordada al inicio del nuevo contrato solo puede actualizarse con la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, y puede aumentarse hasta un 10% adicional en caso de haberse realizado rehabilitaciones o mejoras en el inmueble entre ambos contratos.

Además, si el arrendador es considerado un gran tenedor (una persona física o jurídica con más de diez propiedades urbanas de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial), dicha renta no puede superar, en ningún caso, el precio de referencia derivado del índice específico que se creará para este propósito.

Otra causa fundamental es el temor de los propietarios ante el riesgo de impagos por parte de los inquilinos. El miedo a las ocupaciones y la posibilidad que se le otorga al inquilino para solicitar una prórroga excepcional de un año (o tres años si la propiedad está en una zona de mercado tensionado) al finalizar el contrato, o sus prórrogas, si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (artículo 10.2 y 10.3 LAU), son obstáculos para que un propietario decida alquilar su vivienda.

Finalmente, los propietarios están optando por la autogestión en el alquiler de viviendas para evitar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento, que deben ser sufragados por ellos de manera imperativa (artículo 20 LAU), lo que complica la labor de las agencias inmobiliarias y retrasa la disponibilidad de viviendas en alquiler, además de los posibles problemas futuros que esta autogestión podría ocasionar.

¿Qué consecuencias traerá consigo esta reducción de oferta? Este descenso en la oferta se acompaña de un aumento en la demanda, motivado por las dificultades para adquirir una vivienda debido al encarecimiento de las hipotecas tras el aumento de los tipos de interés, y la pérdida del poder adquisitivo debido a la inflación experimentada en los últimos años.

Todo esto, junto con la situación económica actual, intensifica la disparidad entre la oferta de propiedades en alquiler y la demanda por parte de los inquilinos, lo que resultará en un aumento de los precios de los alquileres y la consiguiente dificultad para muchas personas de acceder a una propiedad en alquiler.

En la práctica, estas dificultades desmotivarán a los propietarios a arrendar sus propiedades bajo el régimen de la LAU, optando por venderlas, destinarlas al mercado del alquiler turístico o de temporada, o explorar alternativas novedosas como el flex living, con escasa regulación legal en muchas regiones de España y mayores posibilidades de rentabilidad y beneficio para sus dueños.

¿Qué sucederá en el futuro cercano? La tendencia es claramente a la baja para la oferta de alquiler de larga estancia, lo que resultará en un aumento del precio del alquiler de vivienda de larga estancia.

Daniel Sánchez